提要：這是繼上半年敦促熱點城市加大供地之后，監(jiān)管層在供應端的再度發(fā)力。熱點城市的在途商品房規(guī)模龐大，在去庫存效果明顯、部分城市去化周期降至低位的情況下，若能成功刺激這部分庫存入市，將有助于平衡市場的供需關系。

　　這是繼上半年敦促熱點城市加大供地之后，監(jiān)管層在供應端的再度發(fā)力。熱點城市的在途商品房規(guī)模龐大，在去庫存效果明顯、部分城市去化周期降至低位的情況下，若能成功刺激這部分庫存入市，將有助于平衡市場的供需關系。

　　需求端限制性政策不斷加碼之時，監(jiān)管層在供應端有了新一輪發(fā)力。

　　來自國土資源部的信息顯示，9月下旬，國土部部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，檢查范圍包括70個大中城市和熱點城市蘇州市。國土部表示，此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。

　　這是繼上半年國土部、住建部敦促熱點城市加大供地之后，監(jiān)管層在供應端的再度發(fā)力。雖然發(fā)力點不同，但目標均指向了熱點城市。

　按照正常的開發(fā)周期，土地從出讓到形成住房供應，通常需要一到兩年的時間。但由于各種原因，實際的開發(fā)周期往往會延長，部分地塊甚至會被囤積達10年之久。分析人士認為，熱點城市的在途商品房規(guī)模龐大，在去庫存效果明顯、部分城市去化周期降至低位的情況下，若能成功刺激這部分庫存入市，將有助于平衡市場的供需關系。

　　土地交易逐年下降

　　據悉，國土資源部明確了三個檢查工作環(huán)節(jié)，包括城市開展自查，省級國土資源主管部門指導、現場抽查核實和督導，以及國土資源部調研、督導。檢查內容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。

　　除71個重點城市外，省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價、地價上漲較快的其他城市納入檢查范圍。

　　按照國土部的工作部署，各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報告。國土部還表示，此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設，有助于改善住房供求關系，穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　這是今年在供應端發(fā)力的第二項重大舉措。

　　今年4月6日，住建部、國土部聯合發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期6-12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同時要求各地盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。

　　隨后，熱點城市明顯加大推地節(jié)奏，并發(fā)布中長期供地計劃。土地市場也在此后迅速升溫。

　　出于“去庫存”的考量，過去幾年，政府部門主動收縮了土地供應規(guī)模。加之市場預期不甚明朗，交易規(guī)模也呈下降趨勢。根據統(tǒng)計局的數據，2013年至2016年，房地產企業(yè)的年度購置土地面積分別為38814萬平方米、33383萬平方米、22811萬平方米和22025萬平方米，逐年下降。

　　進入2017年，土地交易才首度出現正增長。前8月全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%。

　　有分析人士指出，按照正常的開發(fā)周期，新成交的土地最快也要在明年形成供應。因此，要想迅速改變當前的供需緊張局面，只能在現有基礎上挖潛，“督促已供土地開發(fā)”就成為最直接的方式。

　　根據易居(博客)克而瑞的一份報告，截至2017年8月底，80個城市新建商品住宅庫存總量為39827萬平方米，同比減少 11.0%。觀察歷史數據，相當于2013年8月的水平，即庫存規(guī)模跌回到了四年前的水平。80城市的新房去化周期僅為10.2個月，比上一個高點(2014年中)幾乎減半。

　　在途房源規(guī)模龐大

　　按照正常的房地產開發(fā)周期，從土地成交到形成房屋供應，通常需要1-2年的時間。也即，在2014年至2015年出讓的土地，目前至少已經完全形成供應。

　　但實際情況往往并非如此?！按蟛糠謺r候，開發(fā)商不是按照慣常的節(jié)奏在運作?！?0月12日北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，市場好的時候，企業(yè)希望抬高價格，會有意放緩開發(fā)和入市節(jié)奏，甚至進行“捂盤”；市場不好的時候，企業(yè)更會主動把節(jié)奏壓下來。

　　該人士認為，只有在市場由冷轉熱之際，開發(fā)和供應節(jié)奏才會加快。但若拉長周期來看，這個時間段相對較短。

　　上述人士還指出，2016年以來，市場進入旺季，大量的庫存得以消化。但到2017年，隨著限購、限價、限售等政策的強化，開發(fā)商既面臨盈利難題，又對后市的預期存有疑慮，因此普遍放緩開發(fā)節(jié)奏。這種情況在調控相對嚴厲的熱點城市最為明顯。

　　今年3月，北京發(fā)布的“3·17新政”中，即有下述條款：加強調度，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目加快開發(fā)進度，盡快形成商品住房供應。

　　按照北京市住建委的解讀，商品住宅庫存不只是已經辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源?！斑@些房源是距離實現市場供應最近的，對于市場預期的影響也較大。”這兩個階段的房源，初步統(tǒng)計有20萬套左右，是去年北京新房銷售量的兩倍多。

　　此次國土部的檢查，與這一環(huán)節(jié)有著較大的重合度。且比照北京的情況，這部分房源應不在少數。分析人士認為，一旦入市，對于改善市場供需關系大有裨益。

　　在土地開工環(huán)節(jié)，已有相關規(guī)定予以約束。2012年6月，國土部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，閑置土地未動工開發(fā)滿一年的，按出讓價20%繳納土地閑置費。未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回。

　　一位接近國土資源部的專家向21世紀經濟報道記者表示，這一規(guī)定并不能完全解決問題?！坝行╅_發(fā)商按時開工，但會通過各種手段拖延工期，或者在竣工后遲遲不拿預售證。”

　　該人士認為，國土部在開竣工環(huán)節(jié)予以督導，會加速庫存形成實際供應，能夠在一定程度上改善市場供需關系。但這一動作仍無法保證竣工后的項目盡快入市。他認為，若監(jiān)管層意圖在供應端發(fā)力，不排除未來出臺強化入市的相關措施。

21世紀經濟報道作者：張敏2017/10/16 7:55:55

發(fā)布時間：2017-10-17